Различают два основных вида девелопмента:

1.  Девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре; в зарубежной практике такой вид девелопмента называют fee-development (русского аналога названия пока нет). При рассматриваемой схеме инвестор нанимает девелопера, чтобы последний, например, на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами.
    Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.



2.  Вторая разновидность, speculative development, гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта.
   По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.
    При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объекте недвижимости при вложении на раннем этапе 10% стоимости проекта.