Девелопмент недвижимости, с точки зрения его сущности, включает в себя две основные составляющие:
- проведение строительных или иных работ над зданиями и землей;
- изменение функционального использования зданий или земли.
Суть девелопмента — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:
- выбор экономически эффективного проекта;
- получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;
- определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;
- поиск и привлечение инвесторов;
- отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;
- реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию заказчику.
Таким образом, исходя из сказанного, предполагается, что результатом деятельности девелопера являются, несомненно, материальные изменения объекта недвижимости, но одновременно с этим основное содержание его деятельности состоит не в данном изменении, но в организации этих изменений.
Реализация любого инвестиционного проекта предполагает, что деятельность девелопера последовательно проходит следующие этапы:
- оценка вероятности реализации проекта недвижимости, которая строится на данных о долгосрочных тенденциях экономического развития (демографических данных, перспективах развития реального сектора экономики и домашних хозяйств);
- оценка состояния и степени развитости финансовой и особенно налоговой систем и ожидаемой экономической эффективности проекта;
- оценка состояния и перспектив рынка недвижимости; возможного и экономически наиболее эффективного места реализации проекта. В результате реализации этого этапа принимается решение о возможности и целесообразности выполнения данного проекта и подается заявка на его реализацию в соответствующие органы государственного и муниципального управления.
- определение условий осуществления проекта и разработка бизнес-плана его реализации, включающее в себя следующие работы:
- определение возможностей реализации инвестиционного проекта;
- определение совокупных затрат на реализацию проекта и их эффективности, детальный анализ рынков, связанных с данным инвестиционным проектом (недвижимости, финансовом, подрядным)
- определение возможных источников финансирования (собственные средства, заемные средства, привлекаемые средства и др.);
- получение разрешений соответствующих государственных и муниципальных структур и проведение рекламной компании по формированию необходимого общественного мнения на реализацию предполагаемого проекта;
- согласование условий получения в аренду (покупки) земельного участка;
- реализация проекта развития (девелопмента) недвижимости, предполагающая конкретные действия по привлечению финансовых ресурсов (эмиссия и реализация на рынке ценных бумаг, акций акционерного общества, созданного для реализации проекта; получение кредитов от соответствующих финансовых институтов, распространение облигационного займа и др.);
- привлечение и заключение договоров с проектными и подрядными строительными организациями для разработки и материальной реализации инвестиционного проекта;
- организация финансирования, материального обеспечения строительства и контроля за его ходом;
- продажа объекта (передача в эксплуатацию), возврат инвестированных средств, расчет с кредиторами.